| Jakie są aktualnie ceny mieszkań?
Minimalna cena na rynku pierwotnym zaczyna się w okolicach 5 tysięcy zł za metr, a kończy w okolicach 15 tysięcy zł za metr, natomiast średnie ceny wynoszą od 6,5 do 8 tysięcy zł. Z kolei na rynku wtórnym minimalne ceny zaczynają się od prawie 5 tysięcy, a kończą nawet na 20 tysiącach za metr w najlepszych lokalizacjach w centrum miasta. Ceny mieszkań zarówno na rynku pierwotnym, jak i wtórnym są bardzo zróżnicowane. Pomiędzy ceną dobrych lokalizacji w centrum a ceną mieszkań na peryferiach możemy mieć nawet kilka tysięcy zł różnicy na metrze kwadratowym. Wynika to również z różnicy w obliczaniu ceny na rynku pierwotnym i rynku wtórnym. Na czym polega ta różnica
Na rynku pierwotnym dostajemy mieszkanie do wykończenia, a deweloperzy bardzo często doliczają dodatkowe kwoty za garaż, taras, balkon, komórkę czy ogródek. Z kolei na rynku wtórnym podawane są ceny za całość, chyba że zdarzy się taka sytuacja, że garaż stanowi oddzielną nieruchomość i można go kupić lub nie, ale w większości przypadków garaż jest przypisany do mieszkania. Cena metra kwadratowego na rynku wtórnym wynika z całkowitej ceny podzielonej przez metraż mieszkania, a dodatkowe sprawy typu taras, garaż czy jakość wykończenia są już w nią wliczone, dlatego rozrzut cen na rynku wtórnym jest zdecydowanie większy. Czasami wysokość tej ceny bywa myląca, bo jeśli mamy w ofercie w biurze mieszkanie bardzo dobrze wykończone wysokiej jakości materiałami, z dużym tarasem, wyposażone i gotowe do wprowadzenia się, to cena za metr tego mieszkania może wyjść duża, ale w porównaniu z innymi ofertami kwota całości tej inwestycji nie jest wyższa. Moim zdaniem w przyszłości to właśnie rynek wtórny będzie generował wysokie ceny, bo większość mieszkań blisko centrum w dobrych lokalizacjach może być tylko na rynku wtórnym. Ilość gruntów blisko centrum jest mocno ograniczona i dlatego, moim zdaniem, w dalszej perspektywie to tutaj będą padać rekordy cenowe. Mieszkania w centrum, w odnowionych kamienicach będą osiągały wyższe ceny niż pozostałe mieszkania na rynku wtórnym. Trudno w to uwierzyć, jeżeli wyjdzie się poza Rynek i spojrzy na stare, zrujnowane budynki, w których ciągle są mieszkania w bardzo złym stanie, często z toaletami na korytarzach...
Za pewien czas będzie można wyodrębnić stare kamienice, które po remoncie będą osiągały najwyższe ceny, tak jak to się dzieje na całym świecie, ale myślę, że na to trzeba będzie jeszcze poczekać około 10 lat. Podobne zmiany obserwowałem wcześniej w Warszawie, w której mieszkałem przed przyjazdem do Wrocławia. Tam w ciągu 5�7 lat wzrost cen w centrum miasta doprowadził do tego, że w tych miejscach, które były mniej popularne, bardziej zaniedbane, podobne np. do wrocławskiego Śródmieścia, prywatni inwestorzy wykupili całe kamienice, proponując ludziom, którzy tam mieszkali, pieniądze lub nowe mieszkania położone dalej od centrum. To spowodowało, że w ciągu kilku lat zmienił się charakter niektórych, wcześniej zaniedbanych, miejsc. Mieszkania, które po wojnie były dzielone na 5, 6 mniejszych, ponownie łączono w większe, bardziej przestronne. Jest to na pewno pomysł na inwestowanie pieniędzy również we Wrocławiu. Ale są to pomysły, które słychać od lat, a stare dzielnice, takie jak np. słynny �Trójkąt Bermudzki�, okolice dworca Nadodrze wyglądają tak, jak wyglądały. Dlaczego?
Zainteresowanie potencjalnych inwestorów jest duże, szczególnie Irlandczyków, Hiszpanów, Portugalczyków. Wrocław jest jednak szczególnym miastem pod tym względem, że ma dużo mieszkań komunalnych. Warszawa już dawno pozbyła się wszystkich komunalnych budynków, których mogła się pozbyć, oferując również możliwość wykupienia ich po cenach minimalnych. Takim dobrym przykładem w stolicy jest dzielnica Wrzeciono, która była budowana dla pracowników huty. Lokatorom sprzedawano tam mieszkania za 10 procent wartości. Gmina zrezygnowała nawet z okresu karencji, dlatego świeżo upieczeni właściciele mogli od razu po wykupie sprzedawać te mieszkania dalej. Wiele osób skorzystało z tej możliwości, bo było to typowe blokowisko. We Wrocławiu jest to kwestia pomysłowości władz, odpowiednich rozwiązań prawnych, ceny i konkurencji. Miasto nie da rady samo odnawiać starych kamienic, będzie potrzebowało pomocy ze strony inwestorów. Jeżeli osoba, której nie będzie stać na mieszkanie w starym budynku i wyłożenie pieniędzy na jego remont, będzie mogła dostać odpowiednie pieniądze i kupić za nie mieszkanie gdzieś dalej i jeszcze coś jej z tego zostanie, to zadziałają prawa rynku, jak wszędzie. Jeżeli miasto będzie stać na budowę osiedli, do których będą mogli być przeniesieni lokatorzy komunalni ze zrujnowanych budynków, to będzie mogło kontrolować tę sprzedaż. Dotychczasowe działania Wrocławia, przynajmniej na zewnątrz, dają jakiś skutek. Wrocław jest obecnie jednym z najbardziej popularnych miast w Polsce, które wciąż się rozwija, przyciąga nowych inwestorów.  | Na jakie mieszkania jest obecnie największy popyt?
Najbardziej pożądane są mieszkania 2-3-pokojowe o powierzchni około 60-70 metrów kwadratowych, w cenach na pewno nie 15 tysięcy za metr (chociaż te też mają swoją klientelę), ale tych nieprzekraczających 6 tysięcy zł za metr. Brak planów zagospodarowania powoduje, że jeżeli inwestorzy pozyskają jakieś tereny, np. na przetargach, gdzie ceny osiągają astronomiczne sumy, to bardziej opłaca im się budować luksusowy budynek i wziąć maksymalnie dużo za sprzedawane mieszkania. Na rynku brakuje dobrych ofert - czyli za odpowiednie pieniądze odpowiedni towar. Są mieszkania, których cena wynika z życzenia sprzedawcy, bo usłyszał, że gdzieś tam ktoś osiągnął taką cenę za podobne mieszkanie, ale te mieszkania zarówno ze względów inwestycyjnych, jak i ze względu na położenie zazwyczaj nie spełniają oczekiwań kupujących. Często jest to kwestia czasu przebywania oferty na rynku. Jeżeli ktoś wymyśli absurdalną cenę i nie będzie zainteresowania tą ofertą, a właścicielowi będzie zależało na sprzedaży, to obniży cenę. Kiedy na rynku pojawia się ciekawe mieszkanie w dobrej cenie, to czas jego sprzedaży jest krótki. Popyt na rynku wtórnym jest porównywalny z popytem na rynku pierwotnym. Dla niektórych osób nie jest najważniejsze, z którego rynku kupią mieszkanie, tylko np. to, czy będą mogły od razu w nim zamieszkać. Na rynku pierwotnym trzeba brać kredyt na mieszkanie, którego jeszcze nie ma, a jak się jest przyjezdnym � płacić najpierw za wynajem czegoś innego. Ci, którzy przyjeżdżają do Wrocławia na pewien czas i znaleźli się w obcym środowisku, niekoniecznie są zainteresowani dopilnowywaniem wykończenia czy załatwianiem dodatkowych formalności. Kto komu dyktuje ceny? Rynek pierwotny wtórnemu czy na odwrót?
W większości przypadków na wszystkie ceny największy wpływ ma rynek pierwotny, bo tu są oddawane nowe mieszkania i w zależności od tego, jak dużo jest ich na rynku, przekłada się to na pozostałe ceny. Obecnie liczba budowanych mieszkań jest o wiele za mała w stosunku do potrzeb, dlatego te najlepsze, najkorzystniej usytuowane są sprzedawane w trakcie realizacji inwestycji lub jeszcze przed rozpoczęciem jakichkolwiek prac budowlanych. Minusem tej sytuacji jest to, że nie mamy do końca pewności, co to będzie za mieszkanie, jaki to będzie deweloper, jak ono będzie wybudowane. Wiąże się to z jakimś ryzykiem, chociaż na pewno mniejszym niż jeszcze 10 lat temu. Na rynku wtórnym to ryzyko jest mniejsze, ponieważ interesujące nas mieszkanie możemy obejrzeć przed zakupem, możemy sprawdzić jak działa wspólnota, jakie jest sąsiedztwo, kto zarządza nieruchomością, a na rynku pierwotnym jest więcej niewiadomych. Rynek pierwotny nie nadąża za potrzebami ludności nie tylko we Wrocławiu, ale i w całej Polsce, wiąże się to głównie z brakiem planów zagospodarowania przestrzennego, dlatego jeżeli chcemy obecnie kupić mieszkanie w dobrej lokalizacji, dobrze usytuowane, o dobrym rozkładzie, to w zasadzie kupujemy plany tego mieszkania. Jakie nieruchomości z rynku pierwotnego wracają najszybciej na rynek wtórny?
Z jednej strony część nieruchomości wraca jeszcze przed całkowitym zasiedleniem, ponieważ są osoby, które kupują tylko inwestycyjnie. Cena, za którą deweloper sprzedaje mieszkania pod koniec budowy, jest inna niż ta, którą mieli pierwsi nabywcy. W dodatku te pierwsze mieszkania mają przeważnie lepszą lokalizację w budynku, dlatego mogą być nawet droższe od mieszkań, które zostały u dewelopera, bo są atrakcyjniejsze. Z drugiej strony na rynek szybko wracają mieszkania mniejsze, zazwyczaj dwupokojowe, 40-50-metrowe, które najpierw kupują młodzi ludzie rozpoczynający pracę, ale z reguły po kilku latach wracają one na rynek wtórny, bo dotychczasowi właściciele chcą sobie polepszyć warunki i kupić większe. Jeżeli nie patrzy się na to czysto inwestycyjnie, to z mojego punktu widzenia znów właśnie te mieszkania są najbardziej atrakcyjne do zamieszkania, bo znajdują się w nowych budynkach, ale z drugiej strony ktoś już w nich mieszkał i zdążyły wyjść na jaw wszelkie ewentualne wady tych mieszkań, jeżeli jakieś były. W budynku zawiązała się już wspólnota, sąsiedzi się poznali, dlatego o tych mieszkaniach wiadomo więcej niż o kupowanych na podstawie planów. Jaka jest Pana prognoza dla Wrocławia na najbliższe lata?
W najbliższej przyszłości najbardziej prawdopodobna jest dalsza stabilizacja cen, co pozwoli wybierać wśród dostępnych ofert. Coraz częściej będziemy mogli kupować mieszkania wybudowane, a nie plany. Najbardziej pomogłoby stworzenie nowych planów zagospodarowania, szczególnie na obrzeżach, gdzie jest jeszcze dużo miejsc, na których można budować. Z drugiej strony inwestycje w centrum są mniej ryzykowne, bo te mieszkania na pewno nie stracą na wartości. To, co się stało w tamtym roku we Wrocławiu, trudno jest nazwać sytuacją normalną, ceny wzrosły średnio o 70-80 procent i w tamtym okresie inwestycja w cokolwiek była dobrą inwestycją. W tej chwili ceny wyhamowały, ponieważ Wrocław dorównał już do cen warszawskich czy krakowskich. Oczywiście w dalszej perspektywie ceny nieruchomości będą dalej rosły, ale powoli, maksymalnie 10-15 procent w ciągu roku. To, co się wydarzyło we Wrocławiu, na pewno już się nie powtórzy, ale podobna sytuacja może się zdarzyć w innych miastach. Ograniczenie dalszego wzrostu cen wynika przede wszystkim z naszych zarobków. Myśląc typowo inwestycyjnie, więcej będzie można zarobić na gruntach, działkach pod budownictwo jednorodzinne na obrzeżach i w okolicach Wrocławia, bo w tej chwili ceny mieszkań w centrum są tak wysokie, że zamiast trzypokojowego mieszkania w centrum można mieć dom w dalszej lokalizacji lub pod miastem, dlatego część osób będzie wolała wybrać dom, zwłaszcza że społeczeństwo jest coraz bardziej mobilne. |
No comments:
Post a Comment