Luksusowy Wrocław

http://rednetconsulting.pl/przeglad_prasy/artykul_1377

Wrocław nieustannie przyciąga inwestorów, którzy w swojej ofercie chcą mieć ekskluzywne projekty. Liczy się atrakcyjna lokalizacja, wykończenie najwyższej klasy i dodatkowe udogodnienia dla mieszkańców.

Pod względem ofert z najwyższej półki Wrocław goni Warszawę - można tu znaleźć szereg interesujących propozycji, które są nie lada gratką dla inwestorów. Apartamenty w Polsce nie osiągnęły jeszcze poziomu cen europejskich, ale wcale nie muszą się wstydzić poziomem wykonania przed swoimi zachodnimi odpowiednikami. Deweloperzy dokładają wszelkich starań, by ich ekskluzywne projekty zaspokoiły wymagania najbardziej wybrednych klientów, tak pod względem użytkowym, jak i estetycznym. Dominują oferty w lokalizacjach, w których piękno przyrody sąsiaduje harmonijnie z zabudową mieszkalną, a dojazd do centrum nie sprawia problemu.
Dlatego to właśnie na Biskupinie tuż przy parkach dochodzących do starorzecza Odry zlokalizowano projekt Rezydencja Dąbie. Z budynku mieszczącego 54 apartamenty jedno- i dwupoziomowe oraz pomieszczenia fitness z sauną, siłownią i jacuzzi, wystarczy zaledwie parę kroków, aby znaleźć się w zoo, Parku Szczytnickim czy Ogrodzie Japońskim. Wszystkie apartamenty o pow. od 45 mkw. do 160 mkw. będą miały klimatyzację, instalację do montażu kominka i tarasy z widokiem na specjalnie zaprojektowany całoroczny ogród, rozciągający się po granice parku. Osiedle posiadać będzie także basen i plac zabaw dla dzieci. Również nad Odrą firma Euro Dom ulokowała swoją nową inwestycję "Odra House". To nowoczesny 9-kondygnacyjny budynek, przykryty zielonym dachem z bujną roślinnością. Otaczające budynek tarasy ze szkła i stali nierdzewnej oraz z perforowanej blachy aluminiowej nadają bryle lekkości i nowoczesności, W "Odra House" znajdzie się 180 apartamentów o pow. od 29,02 mkw. do 128,19 mkw., garaż, fitness, pomieszczenia gospodarcze oraz całodobowa recepcja. Monitorowany budynek wyróżnia się wśród innych apartamentowców niską energochłonnością, co gwarantuje uzyskanie Certyfikatu Energetycznego budynku KLASY "B".
Nad Oławą zaledwie 10 minut spacerem od Rynku zlokalizowano kompleks Angel Wings, inwestycję realizowanej przez spółkę Wings Development. Przewidziano w niej ponad 1200 apartamentów. Potencjalnym nabywcom zaoferowane zostaną cztery warianty wykończenia wnętrz - deweloperski oraz trzy specjalne standardy (silver, gold i platinium). Oprócz monitoringu, cichobieżnych wind oraz klimatyzacji projekt oferuje doskonałą infrastrukturę rekreacyjno-sportową: basen, salon SPA oraz fitness. Atrakcją będą dochodzące nawet do 200 mkw. zielone tarasy, loggie i wykusze. Wizualne wrażenia urozmaici kaskadowy układ budynków opadających w kierunku Oławy.
Ofertą inwestora Stellar Retail Development jest ekskluzywny projekt „Ogrody Grabiszyńskie" w południowej części Wrocławia, w odległości około 4 km od Rynku. Kompleks apartamentowi -mieszkaniowy położony jest w zielonych objęciach Parku Grabiszyńskiego. Nowoczesna architektura osiedla łączy prostotę z elegancją - trzy budynki 6-kondygnacyjne kaskadowo schodzące do 4. kondygnacji, z apartamentami na ostatnich piętrach (każdy z 46 mkw. tarasem) oraz jeden budynek 8-kondygna-cyjny z 6 apartamentami i lokalami usługowymi na parterze. Pod wszystkimi budynkami znajduje się wielostanowiskowy parking podziemny.
We wrocławskich Krzykach powstają nowoczesnych osiedla mieszkaniowe jak grzyby po deszczu. Deweloperów przyciąga bardzo dobra komunikacja, bliskość centrum oraz doskonała infrastruktura społeczno-usługowa. Najnowszą inwestycją firmy Atal jest budowa zespołu apartamentów „Zielona Etiuda". Osiedle składa się z dziewięciu eleganckich 4-kondygnacyjnych willi, w których znajdują się przestronne, dwu-, trzy- i czteropokojowe apartamenty o powerzchni od 51 mkw. do 112 mkw. z balkonami i tarasami. W apartamentach zamontowano instalację kominkową i klimatyzację. Na terenie osiedla zaprojektowano portiernie, monitorowany plac zabaw, a także kompleks rekreacyjny (fitness club z sauną, kawiarnia, dwa baseny oraz jacuzzi).

Więcej informacji:
www.rednetproperty.com/apartamenly

2008-02-25

Gdy obcokrajowiec chce kupić w Polsce dom (Marzec 2008)

Gdy obcokrajowiec chce kupić w Polsce dom (Marzec 2008)

Dorota Gajos 25-03-2008, ostatnia aktualizacja 25-03-2008 13:31

Nieruchomość dla cudzoziemca. Obywatele innych państw chętnie kupują u nas mieszkania, domy i ziemię. Po naszym wejściu do Unii mogą to robić na bardziej liberalnych zasadach. Ale nie wszyscy kupią u nas bez zezwolenia i nie każdą nieruchomość.

Generalna reguła jest taka, że na nabycie prawa własności lub wieczystego użytkowania nieruchomości w Polsce cudzoziemiec musi mieć zezwolenie ministra spraw wewnętrznych i administracji. Przy czym pod pojęciem nabycia należy rozumieć nie tylko zakup, ale też darowiznę, dziedziczenie, zamianę.

Przepisy ustawy o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców uznają za obcokrajowców m.in. osoby fizyczne, które nie mają polskiego obywatelstwa. Cudzoziemcem będzie zatem osoba, która w przeszłości posiadała obywatelstwo polskie, ale z jakichś przyczyn je utraciła bądź zrzekła się obywatelstwa polskiego, nawet pod przymusem. Ktoś, kto ma jednocześnie obywatelstwo polskie i innego państwa, nie jest uważany za cudzoziemca. Natomiast bezpaństwowiec, czyli osoba, która nie jest obywatelem żadnego kraju, jest uznawany za cudzoziemca i jeśli chce nabyć w Polsce nieruchomość, powinien ubiegać się o zezwolenie MSWiA.

Bez zezwolenia

Od zasady uzyskania zezwolenia są jednak liczne wyjątki. Nie musi o nie występować cudzoziemiec, który chce nabyć samodzielny lokal mieszkalny lub lokal przeznaczony na garaż (również udział w takim lokalu). Zwolniony będzie obcokrajowiec, który mieszka w Polsce co najmniej pięć lat od momentu, gdy dostał pozwolenie na osiedlenie się. Dla małżonków obywateli polskich wymagany okres zamieszkiwania na podstawie tego zezwolenia wynosi tylko dwa lata, lecz nabywana nieruchomość musi wejść do ich wspólnego majątku.

Ustawa o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców nie ma zastosowania do nabycia nieruchomości w drodze dziedziczenia przez osoby uprawnione do dziedziczenia ustawowego. Dlatego zezwolenie nie będzie potrzebne, gdy cudzoziemiec nabywa nieruchomość (np. w drodze darowizny) od osoby, po której i tak miałby prawo ją dziedziczyć jako spadkobierca ustawowy. Jednak w tym przypadku zbywca musi być właścicielem lub wieczystym użytkownikiem nieruchomości od co najmniej pięciu lat. Ma to znaczenie np. dla wnuków, które mają obce obywatelstwo, a dziadkowie chcą im podarować dom w Polsce.

Nie do pozazdroszczenia jest natomiast sytuacja cudzoziemca, któremu zapisano nieruchomość w testamencie, a nie jest jednocześnie spadkobiercą ustawowym. Przede wszystkim musi w ciągu dwóch lat od dnia otwarcia spadku złożyć wniosek o wydanie zezwolenia. Jeśli go nie uzyska – prawo własności nieruchomości lub prawo użytkowania wieczystego nabywają osoby, które byłyby powołane do spadku z ustawy.

Kontrolowane przez cudzoziemca stowarzyszenie, fundacja lub spółka handlowa posiadająca i nieposiadająca osobowości prawnej z siedzibą w RP mogą nabyć bez zezwolenia na swoje cele statutowe nieruchomości niezabudowane, których łączna powierzchnia w całym kraju nie przekracza 0,4 ha na obszarze miast.

Opisane zwolnienia z obowiązku uzyskiwania zezwoleń (szczegółowo są wymienione w art. 8 ust. 1 ustawy o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców) nie mają zastosowania do nieruchomości położonych w strefie nadgranicznej oraz gruntów rolnych o powierzchni przekraczającej 1 ha.

Łatwiej już za rok

Niemal swobodnie nieruchomości w Polsce mogą nabywać obywatele i przedsiębiorcy z państw Europejskiego Obszaru Gospodarczego (kraje Unii Europejskiej oraz Norwegia, Islandia i Liechtenstein). Jedyne ograniczenia wiążą się z nabyciem tzw. drugiego domu oraz nieruchomości rolnych i leśnych.

Co się kryje pod pojęciem „drugi dom”? Ustawa uznaje, że jest to nieruchomość przeznaczona pod zabudowę mieszkaniową lub na cele rekreacyjno-wypoczynkowe, w której cudzoziemiec nie zamierza zamieszkać na stałe. Nie dotyczy to jednak samodzielnego lokalu mieszkalnego. Te można nabywać bez ograniczeń.

– Nie ulega wątpliwości, że jako tzw. drugi dom należy zawsze traktować nieruchomości niezabudowane oraz – co do zasady – rekreacyjno-wypoczynkowe, jako nienadające się do stałego zamieszkania. Działka z ruinami domu też zostanie uznana za drugi dom – wyjaśnia Wioletta Idaszak, naczelnik Wydziału ds. Zezwoleń na Nabywanie Nieruchomości, Akcji i Udziałów oraz Rejestrów w Ministerstwie Spraw Wewnętrznych i Administracji.

Problem może pojawiać się w przypadku nieruchomości zabudowanej domem jednorodzinnym, kamienicą czy innym budynkiem mieszkalnym, np. dworkiem. Wówczas o zaklasyfikowaniu nieruchomości decyduje wola cudzoziemca.– Jednak samo oświadczenie, że chce tam na stałe zamieszkać, nie będzie wystarczające – mówi Wioletta Idaszak.

– Aby to uprawdopodobnić, cudzoziemiec powinien przedstawić dowody, że ma zalegalizowany pobyt na terenie RP i zamelduje się w budynku mieszkalnym na takiej nieruchomości na pobyt stały.

Wymóg uzyskania zezwolenia na nabycie drugiego domu będzie jednak obowiązywał tylko do 1 maja 2009 r., a już teraz nie dotyczy obywatela państwa członkowskiego EOG, który legalnie i nieprzerwanie zamieszkuje w Polsce co najmniej cztery lata lub nabywa drugi dom w celu wykonywania w nim działalności gospodarczej polegającej na świadczeniu usług turystycznych (np. prowadzenia hotelu, pensjonatu, kempingu).

Dłuższy okres przejściowy został przewidziany przy nabywaniu przez obywateli EOG gruntów rolnych i leśnych. Bez zezwolenia będą mogli to robić dopiero po 1 maja 2016 r.

Ale i to ograniczenie nie obejmuje wszystkich przypadków. Zezwolenie nie jest już teraz potrzebne, jeśli nieruchomość rolna jest położona w województwach: dolnośląskim, kujawsko-pomorskim, lubuskim, opolskim, pomorskim, warmińsko-mazurskim, wielkopolskim, zachodniopomorskim, a cudzoziemiec dzierżawi ją od siedmiu lat i osobiście przez ten okres prowadził tam działalność rolniczą oraz legalnie zamieszkiwał na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej. Trzy lata dzierżawy i legalnego zamieszkiwania wystarczą do nabycia nieruchomości rolnej w województwach: lubelskim, łódzkim, małopolskim, mazowieckim, podkarpackim, podlaskim, śląskim, świętokrzyskim.

Niezbędne związki z krajem

Wszystkie pozostałe przypadki nabycia wymagają zezwolenia ministra spraw wewnętrznych i administracji.

Ale dostanie je tylko ten cudzoziemiec, który wykaże związki z Polską.

Co to są związki z Polską i jak ich dowieść? Może to być posiadanie polskiej narodowości lub polskiego pochodzenia, zawarcie związku małżeńskiego z obywatelem polskim albo uzyskanie zezwolenia na zamieszkanie na czas oznaczony lub osiedlenie się w naszym kraju. Okolicznościami potwierdzającymi więzi z Polską jest również członkostwo w zarządzie przedsiębiorstwa z siedzibą na terytorium RP, kontrolowanego bezpośrednio lub pośrednio przez osoby fizyczne nieposiadające obywatelstwa polskiego lub osoby prawne mające siedzibę za granicą. Związki z Polską mają również osoby wykonujące tutaj działalność gospodarczą lub rolniczą. W każdym razie samo zatrudnienie w Polsce lub podjęcie tu nauki może być niewystarczające.

Problemy mogą mieć osoby, które powołują się na polską narodowość lub pochodzenie, a nie mają na to żadnych dokumentów, np. aktu urodzenia swojego, rodziców czy dziadków. Wtedy cudzoziemiec powinien zwrócić się do wojewody właściwego ze względu na miejsce zamieszkania, a jeśli nie wie, gdzie mieszkali przodkowie – do wojewody mazowieckiego. Ustalanie w ten sposób związków z Polską może trwać nawet rok.

Lepiej to zrobić, zanim podejmie się decyzję o zakupie konkretnej nieruchomości i wystąpi o zezwolenie. Również dlatego, że może się okazać, iż wnioskodawca jest polskim obywatelem i nie potrzebuje zezwolenia.

Teczka pełna dokumentów

Wniosek o zezwolenie dotyczy zawsze nabycia konkretnej nieruchomości – jednej lub kilku. Jeśli jest ich co najmniej 15, do wniosku dołącza się ich wykaz.

Sam wniosek można napisać odręcznie. Oprócz danych wnioskodawcy, powinien zawierać:
> oznaczenie nieruchomości, czyli jej położenie, numer ewidencyjny, powierzchnię, nr księgi wieczystej,
> określenie formy prawnej nabycia – np. czy jest to kupno, darowizna czy spadek,
> informację o celu nabycia – np. na wynajem, na sprzedaż, do zamieszkania, do prowadzenia działalności gospodarczej,
> informację o możliwościach nabycia – w przypadku spadku i darowizny – testament i umowa zobowiązująca do zawarcia umowy darowizny.

Warto zaznaczyć, że przepisy ograniczają do 0,5 ha powierzchnię nieruchomości, które są nabywane w celu zaspokojenia potrzeb życiowych. W przypadku działalności gospodarczej powierzchnia powinna odpowiadać rzeczywistym potrzebom i charakterowi tej działalności. Ktoś, kto chce prowadzić firmę konsultingową, nie może argumentować, że potrzebna mu na to dwuhektarowa działka.

Do wniosku trzeba dołączyć kopie dokumentów, takich jak:
> dowód osobisty, paszport, a jeśli ktoś prowadzi działalność gospodarczą, to także wyciąg z ewidencji działalności gospodarczej,
> odpis księgi wieczystej nieruchomości,
> wypis z rejestru gruntów i wyrys z mapy ewidencyjnej,
> wypis z planu zagospodarowania przestrzennego albo ze studium (trzy ostatnie punkty nie dotyczą nabycia lokalu stanowiącego odrębną własność),
> oświadczenie zbywcy, że wyraża wolę zbycia nieruchomości, albo umowa przedwstępna podpisana między zbywcą i nabywcą.

Kopie dokumentów muszą być potwierdzone za zgodność z oryginałem, a obcojęzyczne – przetłumaczone przez tłumacza przysięgłego. Dokumenty dotyczące nieruchomości powinny być wystawione nie wcześniej niż pół roku przed złożeniem wniosku.

Nie wolno zapomnieć o dołączeniu dowodu uiszczenia opłaty skarbowej, która wynosi 1570 zł. Bez niej wniosek zostanie zwrócony bez rozpatrzenia. Opłata podlega zwrotowi w razie niewydania zezwolenia, ale tylko na wniosek strony.

Cudzoziemcy często ustanawiają w Polsce pełnomocników, którzy załatwiają w ich imieniu wszystkie urzędowe sprawy. Za takie pełnomocnictwo płaci się dodatkowo 17 zł.

Cierpliwości, cudzoziemcze

Postępowanie w sprawie udzielenia zezwolenia nie powinno trwać dłużej niż dwa miesiące, lecz w praktyce trzeba czekać średnio trzy miesiące.

– Zwykle nie dostajemy kompletu potrzebnych dokumentów, więc wzywamy stronę do ich uzupełnienia, a to trwa – mówi Wioletta Idaszak. – Poza tym mamy obowiązek skonsultowania każdego wniosku z ministrem obrony narodowej, a w przypadku nieruchomości rolnych – z ministrem rolnictwa i rozwoju wsi. Czasu, który jest na to potrzebny, nie wlicza się do owych dwóch miesięcy.

Zezwolenie jest ważne przez dwa lata. Rok krócej ważna jest tzw. promesa, czyli przyrzeczenie wydania zezwolenia. Zwykle starają się o nią cudzoziemcy, którzy chcą nabyć nieruchomość w przetargu. Promesa określa warunki, po spełnieniu których cudzoziemiec może się starać o zezwolenie.

Minister nie wyda zezwolenia, jeśli stwierdzi brak związków wnioskodawcy z Polską albo uzna, że nabycie nieruchomości przez cudzoziemca mogłoby zagrażać obronności, bezpieczeństwu państwa lub porządku publicznego albo sprzeciwiałyby się temu względy polityki społecznej i zdrowia społeczeństwa. Nie ma obowiązku uzasadniać swej decyzji, jeśli uzasadnienie mogłoby zagrażać obronności lub bezpieczeństwu państwa. Powodem odmowy może być również brak reakcji wnioskodawcy na wezwanie do uzupełnienia dokumentów oraz przekroczenie dopuszczalnej powierzchni nieruchomości. Minister nie może ponadto wydać zezwolenia, gdy którykolwiek z organów opiniujących – tj. minister obrony narodowej oraz minister rolnictwa i rozwoju wsi – zgłosi sprzeciw.

W razie odmowy cudzoziemcowi przysługuje wniosek do ministra o ponowne rozpatrzenie sprawy, a potem skarga do sądu administracyjnego.

Według Wioletty Idaszak ograniczenia w nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców podyktowane są ochroną bezpieczeństwa państwa i jego interesów ekonomicznych i społecznych. Dlatego monitorowane są wszystkie transakcje z udziałem cudzoziemców. Minister spraw wewnętrznych i administracji prowadzi rejestr nieruchomości nabytych lub objętych przez obywateli innych krajów bez zezwolenia i na podstawie zezwoleń. Dane do rejestru przesyłają notariusze oraz sądy. Jeśli okazałoby się, że jakiś cudzoziemiec nabył nieruchomość wbrew przepisom ustawy, to czynność ta jest z mocy prawa nieważna.

Wnioski o zezwolenie są przyjmowane w Biurze Podawczym Ministerstwa Spraw Wewnętrznych i Administracji przy ul. Rakowieckiej 2a. Można je również przesłać pocztą. Szczegółowe informacje podane są na stronie internetowej MSWiA: http://www.mswia.gov.pl/portal/pl/88/260/Nabywanie_nieruchomosci.html

Opinia: Brunon Paul, radca prawny z Krakowa

– Obcokrajowcy bez polskiego obywatelstwa muszą uzbroić się w cierpliwość, jeśli chcą nabyć w starym kraju tzw. drugi dom. Z wymogu uzyskania zezwolenia na nabycie nieruchomości będą zwolnieni tylko wtedy, jeśli potwierdzą polską narodowość lub pochodzenie lub też szczególne związki z Polską. W tym celu mogą przedstawić np. akt urodzenia jednego z rodziców narodowości polskiej w połączeniu z własnym aktem urodzenia, zaświadczenie z zagranicznego urzędu emigracyjnego, a nawet książeczkę wojskową rodzica, świadczącą, że walczył w polskich siłach zbrojnych. Osoby, które takich dokumentów nie mają, powinny się przygotować na długie (niekiedy ponadroczne) i żmudne zbieranie dowodów w polskich archiwach i urzędach, m.in. w IPN. To często przekreśla szanse na zakup upatrzonej nieruchomości, bo żaden zbywca nie zechce tyle czekać. Na dodatek nie ma żadnej gwarancji, że uda się znaleźć jakiekolwiek dokumenty. W razie niepowodzenia w poszukiwaniu polskich korzeni pozostaje zakup mieszkania lub przykładowo pensjonatu. To drugie rozwiązanie dotyczy jednak tylko obywateli Europejskiego Obszaru Gospodarczego – mogą oni bez zezwolenia kupić drugi dom, jeśli zamierzają tam prowadzić działalność gospodarczą polegającą na świadczeniu usług turystycznych
. Przy tym zasadniczo nie ma prawnych przeszkód, by jakiś czas po transakcji zmienić plany.

http://www.mamdom.com/articlep.php?a_id=191&u_usern=&u_userp=

Wroclaw Nieruchomosci

http://www.nieruchomosci.com.pl/index.php?s=artykul_pokaz&id=123

Dyrektora wrocławskiego oddziału biura nieruchomości Emmerson - Darka Koniecznego - zapytaliśmy o zalety i wady inwestowania na rynku pierwotnym i wtórnym oraz o to, czego można się spodziewać po cenach mieszkań w ciągu najbliższych miesięcy.

Jakie są aktualnie ceny mieszkań? Minimalna cena na rynku pierwotnym zaczyna się w okolicach 5 tysięcy zł za metr, a kończy w okolicach 15 tysięcy zł za metr, natomiast średnie ceny wynoszą od 6,5 do 8 tysięcy zł. Z kolei na rynku wtórnym minimalne ceny zaczynają się od prawie 5 tysięcy, a kończą nawet na 20 tysiącach za metr w najlepszych lokalizacjach w centrum miasta. Ceny mieszkań zarówno na rynku pierwotnym, jak i wtórnym są bardzo zróżnicowane. Pomiędzy ceną dobrych lokalizacji w centrum a ceną mieszkań na peryferiach możemy mieć nawet kilka tysięcy zł różnicy na metrze kwadratowym. Wynika to również z różnicy w obliczaniu ceny na rynku pierwotnym i rynku wtórnym. Na czym polega ta różnica Na rynku pierwotnym dostajemy mieszkanie do wykończenia, a deweloperzy bardzo często doliczają dodatkowe kwoty za garaż, taras, balkon, komórkę czy ogródek. Z kolei na rynku wtórnym podawane są ceny za całość, chyba że zdarzy się taka sytuacja, że garaż stanowi oddzielną nieruchomość i można go kupić lub nie, ale w większości przypadków garaż jest przypisany do mieszkania. Cena metra kwadratowego na rynku wtórnym wynika z całkowitej ceny podzielonej przez metraż mieszkania, a dodatkowe sprawy typu taras, garaż czy jakość wykończenia są już w nią wliczone, dlatego rozrzut cen na rynku wtórnym jest zdecydowanie większy. Czasami wysokość tej ceny bywa myląca, bo jeśli mamy w ofercie w biurze mieszkanie bardzo dobrze wykończone wysokiej jakości materiałami, z dużym tarasem, wyposażone i gotowe do wprowadzenia się, to cena za metr tego mieszkania może wyjść duża, ale w porównaniu z innymi ofertami kwota całości tej inwestycji nie jest wyższa. Moim zdaniem w przyszłości to właśnie rynek wtórny będzie generował wysokie ceny, bo większość mieszkań blisko centrum w dobrych lokalizacjach może być tylko na rynku wtórnym. Ilość gruntów blisko centrum jest mocno ograniczona i dlatego, moim zdaniem, w dalszej perspektywie to tutaj będą padać rekordy cenowe. Mieszkania w centrum, w odnowionych kamienicach będą osiągały wyższe ceny niż pozostałe mieszkania na rynku wtórnym. Trudno w to uwierzyć, jeżeli wyjdzie się poza Rynek i spojrzy na stare, zrujnowane budynki, w których ciągle są mieszkania w bardzo złym stanie, często z toaletami na korytarzach... Za pewien czas będzie można wyodrębnić stare kamienice, które po remoncie będą osiągały najwyższe ceny, tak jak to się dzieje na całym świecie, ale myślę, że na to trzeba będzie jeszcze poczekać około 10 lat. Podobne zmiany obserwowałem wcześniej w Warszawie, w której mieszkałem przed przyjazdem do Wrocławia. Tam w ciągu 5�7 lat wzrost cen w centrum miasta doprowadził do tego, że w tych miejscach, które były mniej popularne, bardziej zaniedbane, podobne np. do wrocławskiego Śródmieścia, prywatni inwestorzy wykupili całe kamienice, proponując ludziom, którzy tam mieszkali, pieniądze lub nowe mieszkania położone dalej od centrum. To spowodowało, że w ciągu kilku lat zmienił się charakter niektórych, wcześniej zaniedbanych, miejsc. Mieszkania, które po wojnie były dzielone na 5, 6 mniejszych, ponownie łączono w większe, bardziej przestronne. Jest to na pewno pomysł na inwestowanie pieniędzy również we Wrocławiu. Ale są to pomysły, które słychać od lat, a stare dzielnice, takie jak np. słynny �Trójkąt Bermudzki�, okolice dworca Nadodrze wyglądają tak, jak wyglądały. Dlaczego? Zainteresowanie potencjalnych inwestorów jest duże, szczególnie Irlandczyków, Hiszpanów, Portugalczyków. Wrocław jest jednak szczególnym miastem pod tym względem, że ma dużo mieszkań komunalnych. Warszawa już dawno pozbyła się wszystkich komunalnych budynków, których mogła się pozbyć, oferując również możliwość wykupienia ich po cenach minimalnych. Takim dobrym przykładem w stolicy jest dzielnica Wrzeciono, która była budowana dla pracowników huty. Lokatorom sprzedawano tam mieszkania za 10 procent wartości. Gmina zrezygnowała nawet z okresu karencji, dlatego świeżo upieczeni właściciele mogli od razu po wykupie sprzedawać te mieszkania dalej. Wiele osób skorzystało z tej możliwości, bo było to typowe blokowisko. We Wrocławiu jest to kwestia pomysłowości władz, odpowiednich rozwiązań prawnych, ceny i konkurencji. Miasto nie da rady samo odnawiać starych kamienic, będzie potrzebowało pomocy ze strony inwestorów. Jeżeli osoba, której nie będzie stać na mieszkanie w starym budynku i wyłożenie pieniędzy na jego remont, będzie mogła dostać odpowiednie pieniądze i kupić za nie mieszkanie gdzieś dalej i jeszcze coś jej z tego zostanie, to zadziałają prawa rynku, jak wszędzie. Jeżeli miasto będzie stać na budowę osiedli, do których będą mogli być przeniesieni lokatorzy komunalni ze zrujnowanych budynków, to będzie mogło kontrolować tę sprzedaż. Dotychczasowe działania Wrocławia, przynajmniej na zewnątrz, dają jakiś skutek. Wrocław jest obecnie jednym z najbardziej popularnych miast w Polsce, które wciąż się rozwija, przyciąga nowych inwestorów. Na jakie mieszkania jest obecnie największy popyt? Najbardziej pożądane są mieszkania 2-3-pokojowe o powierzchni około 60-70 metrów kwadratowych, w cenach na pewno nie 15 tysięcy za metr (chociaż te też mają swoją klientelę), ale tych nieprzekraczających 6 tysięcy zł za metr. Brak planów zagospodarowania powoduje, że jeżeli inwestorzy pozyskają jakieś tereny, np. na przetargach, gdzie ceny osiągają astronomiczne sumy, to bardziej opłaca im się budować luksusowy budynek i wziąć maksymalnie dużo za sprzedawane mieszkania. Na rynku brakuje dobrych ofert - czyli za odpowiednie pieniądze odpowiedni towar. Są mieszkania, których cena wynika z życzenia sprzedawcy, bo usłyszał, że gdzieś tam ktoś osiągnął taką cenę za podobne mieszkanie, ale te mieszkania zarówno ze względów inwestycyjnych, jak i ze względu na położenie zazwyczaj nie spełniają oczekiwań kupujących. Często jest to kwestia czasu przebywania oferty na rynku. Jeżeli ktoś wymyśli absurdalną cenę i nie będzie zainteresowania tą ofertą, a właścicielowi będzie zależało na sprzedaży, to obniży cenę. Kiedy na rynku pojawia się ciekawe mieszkanie w dobrej cenie, to czas jego sprzedaży jest krótki. Popyt na rynku wtórnym jest porównywalny z popytem na rynku pierwotnym. Dla niektórych osób nie jest najważniejsze, z którego rynku kupią mieszkanie, tylko np. to, czy będą mogły od razu w nim zamieszkać. Na rynku pierwotnym trzeba brać kredyt na mieszkanie, którego jeszcze nie ma, a jak się jest przyjezdnym � płacić najpierw za wynajem czegoś innego. Ci, którzy przyjeżdżają do Wrocławia na pewien czas i znaleźli się w obcym środowisku, niekoniecznie są zainteresowani dopilnowywaniem wykończenia czy załatwianiem dodatkowych formalności. Kto komu dyktuje ceny? Rynek pierwotny wtórnemu czy na odwrót? W większości przypadków na wszystkie ceny największy wpływ ma rynek pierwotny, bo tu są oddawane nowe mieszkania i w zależności od tego, jak dużo jest ich na rynku, przekłada się to na pozostałe ceny. Obecnie liczba budowanych mieszkań jest o wiele za mała w stosunku do potrzeb, dlatego te najlepsze, najkorzystniej usytuowane są sprzedawane w trakcie realizacji inwestycji lub jeszcze przed rozpoczęciem jakichkolwiek prac budowlanych. Minusem tej sytuacji jest to, że nie mamy do końca pewności, co to będzie za mieszkanie, jaki to będzie deweloper, jak ono będzie wybudowane. Wiąże się to z jakimś ryzykiem, chociaż na pewno mniejszym niż jeszcze 10 lat temu. Na rynku wtórnym to ryzyko jest mniejsze, ponieważ interesujące nas mieszkanie możemy obejrzeć przed zakupem, możemy sprawdzić jak działa wspólnota, jakie jest sąsiedztwo, kto zarządza nieruchomością, a na rynku pierwotnym jest więcej niewiadomych. Rynek pierwotny nie nadąża za potrzebami ludności nie tylko we Wrocławiu, ale i w całej Polsce, wiąże się to głównie z brakiem planów zagospodarowania przestrzennego, dlatego jeżeli chcemy obecnie kupić mieszkanie w dobrej lokalizacji, dobrze usytuowane, o dobrym rozkładzie, to w zasadzie kupujemy plany tego mieszkania. Jakie nieruchomości z rynku pierwotnego wracają najszybciej na rynek wtórny? Z jednej strony część nieruchomości wraca jeszcze przed całkowitym zasiedleniem, ponieważ są osoby, które kupują tylko inwestycyjnie. Cena, za którą deweloper sprzedaje mieszkania pod koniec budowy, jest inna niż ta, którą mieli pierwsi nabywcy. W dodatku te pierwsze mieszkania mają przeważnie lepszą lokalizację w budynku, dlatego mogą być nawet droższe od mieszkań, które zostały u dewelopera, bo są atrakcyjniejsze. Z drugiej strony na rynek szybko wracają mieszkania mniejsze, zazwyczaj dwupokojowe, 40-50-metrowe, które najpierw kupują młodzi ludzie rozpoczynający pracę, ale z reguły po kilku latach wracają one na rynek wtórny, bo dotychczasowi właściciele chcą sobie polepszyć warunki i kupić większe. Jeżeli nie patrzy się na to czysto inwestycyjnie, to z mojego punktu widzenia znów właśnie te mieszkania są najbardziej atrakcyjne do zamieszkania, bo znajdują się w nowych budynkach, ale z drugiej strony ktoś już w nich mieszkał i zdążyły wyjść na jaw wszelkie ewentualne wady tych mieszkań, jeżeli jakieś były. W budynku zawiązała się już wspólnota, sąsiedzi się poznali, dlatego o tych mieszkaniach wiadomo więcej niż o kupowanych na podstawie planów. Jaka jest Pana prognoza dla Wrocławia na najbliższe lata? W najbliższej przyszłości najbardziej prawdopodobna jest dalsza stabilizacja cen, co pozwoli wybierać wśród dostępnych ofert. Coraz częściej będziemy mogli kupować mieszkania wybudowane, a nie plany. Najbardziej pomogłoby stworzenie nowych planów zagospodarowania, szczególnie na obrzeżach, gdzie jest jeszcze dużo miejsc, na których można budować. Z drugiej strony inwestycje w centrum są mniej ryzykowne, bo te mieszkania na pewno nie stracą na wartości. To, co się stało w tamtym roku we Wrocławiu, trudno jest nazwać sytuacją normalną, ceny wzrosły średnio o 70-80 procent i w tamtym okresie inwestycja w cokolwiek była dobrą inwestycją. W tej chwili ceny wyhamowały, ponieważ Wrocław dorównał już do cen warszawskich czy krakowskich. Oczywiście w dalszej perspektywie ceny nieruchomości będą dalej rosły, ale powoli, maksymalnie 10-15 procent w ciągu roku. To, co się wydarzyło we Wrocławiu, na pewno już się nie powtórzy, ale podobna sytuacja może się zdarzyć w innych miastach. Ograniczenie dalszego wzrostu cen wynika przede wszystkim z naszych zarobków. Myśląc typowo inwestycyjnie, więcej będzie można zarobić na gruntach, działkach pod budownictwo jednorodzinne na obrzeżach i w okolicach Wrocławia, bo w tej chwili ceny mieszkań w centrum są tak wysokie, że zamiast trzypokojowego mieszkania w centrum można mieć dom w dalszej lokalizacji lub pod miastem, dlatego część osób będzie wolała wybrać dom, zwłaszcza że społeczeństwo jest coraz bardziej mobilne.

Rozmawiała Anna Andrusyszyn-Wojtasik (Rynek Dolnosląski marzec 2007)

Koniec szalonego wzrostu cen mieszkań

2008-01-02 11:32:03

http://www.e-lama.pl/artykuly/5136/koniec-szalonego-wzrostu-cen-mieszkan/

Strona główna -> Finanse -> Aktualności

Wszystko wskazuje na to, że po dwóch latach wzrostowego szaleństwa, ceny mieszkań doczekały się w końcu stabilizacji, a nawet drobnych zniżek. Prognozy wskazują, że w roku 2008 utrzyma się zapoczątkowany niedawno trend spadku cen mieszkań – w szczególności na rynku wtórnym. Czyżby czekał nas w końcu przełom w szaleństwie mieszkaniowych cen?

W ciągu ostatnich trzech miesięcy nastąpiły pierwsze od dłuższego czasu spadki cen mieszkań – poinformował dzisiaj serwis TVN24. Drobne jak na razie obniżki objęły przede wszystkim rynek wtórny i mieszkania o niższym standardzie, czyli głównie te z lat 50. w blokach z wielkiej płyty. Wiele wskazuje na to, że zniżkowy trend umocni się w obecnym roku. Powód? Wzrastające ostatnimi czasy w zawrotnym tempie ceny osiągnęły już taki poziom, że same przyczyniły się do spadku popytu na zakup mieszkań. Nie oznacza to jednak, że rozpoczęty właśnie rok okaże się czasem lawinowego spadku cen – należy się raczej spodziewać wyraźnej stabilizacji, skutkującej w niektórych przypadkach drobnymi zniżkami. Ważna wydaje się jednak sama wiadomość, że specjaliści wróżą rychły koniec cenowego szaleństwa na rynku nieruchomości. Takie właśnie wnioski płyną z opublikowanego niedawno raportu nt. rynku nieruchomości, przygotowanego przez Expandera i serwis Szybko.pl.

Co i dlaczego stanieje?

Nie spodziewajmy się cenowej rewolucji ani spektakularnych zniżek. Na to wciąż jeszcze za wcześnie. Liczyć możemy natomiast na drobne spadki cen w niektórych segmentach rynku nieruchomości. Stanieć mogą przede wszystkim mieszkania o niższym standardzie, szczególnie te stare i zaniedbane. Na wartości stracą także mieszkania z lat 50. i te usytuowane w blokowiskach z wielkiej płyty – podaje TVN24. Jeśli więc nastąpią drobne spadki, to obejmą przede wszystkim wtórny rynek nieruchomości. Wbrew pozorom nie jest to informacja tak oczywista, jak mogłoby się wydawać – trwający przez ostatnie dwa lata cenowy boom nie omijał także lokali, które swoim standardem wyraźnie odstawały od przyzwoitej średniej rynku nieruchomości. Nadchodzące właśnie uspokojenie cen sprawi jednak, że aby zwiększyć atrakcyjność takich lokali, konieczna może się okazać zniżka ich cen.

Obniżki cen mogą nastąpić także tam, gdzie ceny wyraźnie jak dotąd przewyższały średnią dla danego miasta, a dodatkowo także tam, gdzie widoczna jest dużą podaż nowych mieszkań czyli po prostu – w dzielnicach gdzie intensywnie rozbudowują się nowe osiedla.

Co przestanie drożeć....

Z pewnością czeka nas koniec szalonego wzrostu cen – mieszkania po prostu nie mogą być już droższe, niż są w chwili obecnej, bo przekracza to możliwości większości Polaków. Koniec cenowego szaleństwa nie wróży jednak – niestety – szybkiego spadku cen za wynajem. Dobra wiadomość jest taka, że ceny wynajmu powinny się wyraźnie uspokoić i ustabilizować. Nieco gorsza – szczególnie dla studentów- informacja to ta, że nie spowoduje to rychłego spadku cen za wynajem mieszkania. Jednym z powodów takiego stanu rzeczy jest to, że ceny mieszkań są w chwili obecnej tak wysokie że, paradoksalnie, wielu Polakom bardziej opłaca się wynajmować, niż spłacać raty kredytu za mieszkanie. Wynajem jest więc wciąż atrakcyjną (bo często jedyną) alternatywą dla zaciągania kredytów na zakup własnego mieszkania.

...A co podrożeje?

Stabilizacja cen mieszkań ma jednak swoją gorszą stronę – wyrównanie kosztów zakupu własnego “m” może sprawić, że niektóre lokale podrożeją, dobijając do obowiązującego poziomu. Podrożeją przede wszystkim te lokale, które wobec obowiązujących cen, zachowały nadal relatywnie atrakcyjny koszt zakupu. Stanie się tak z powodu przeniesienia popytu ze zbyt drogich dzielnic na te nieco tańsze, pozostające wciąż jeszcze w zasięgu możliwości nabywców. A że zgodnie ze złotą zasadą ekonomii większy popyt sprzyja wzrostowi cen, także w relatywnie tańszych dzielnicach nastanie w końcu cenowa koniunktura. Ceny mogą jednak wzrastać pod warunkiem, że mieszkania zlokalizowane w tańszych jak dotąd dzielnicach, nie będą znacząco odbiegały od oczekiwań klientów i obowiązujących standardów. Prognozy te dotyczą przede wszystkim największych miast i aglomeracji w Polsce. Co wydaje się być jednak pocieszające – nawet jeśli w niektórych przypadkach nastąpią wzrosty cen, to będą to podwyżki stosunkowo niewielkie, a wobec dotychczas galopujących kosztów, wręcz symboliczne.

Klient płaci, więc wymaga.

Z przytoczonego przez TVN 24 raportu, wynika jeden szczególnie ciekawy wniosek: oczekiwania klientów zaczynają mieć wpływ na ceny nieruchomości. Ponieważ ceny mieszkań są już bardzo wysokie, jednym z ich regulatorów stały się oczekiwania klientów. Skoro bowiem decydujemy się już na kredyt i ogromny w skali polskich możliwości wydatek, chcemy uzyskać najwyższy możliwy standard. Miejmy nadzieję że z biegiem czasu tendencja ta zacznie także obowiązywać względem cen wynajmu, wróżąc koniec czasów, w których studenci wynajmowali za niebotyczne sumy (jak zwykło się już mówić) “schowki na szczotki”.

Erticles on polish property

Źródło: Bankier.pl
2007-04-11

Polaków nie stać na spłatę kredytów na mieszkanie

Obecnie ceny mieszkań w Polsce są tak wysokie, ża na ich zakup mogą sobie pozwolić tylko osoby zarabiające ponadprzeciętnie. Tysiące Amerykanów nie stać dziś na spłatę kredytów hipotecznych. Niedługo w podobną spiralę zadłużenia mogą wpaść Polacy - ostrzega "Dziennik".
Jak podaje gazeta, "w Warszawie i Krakowie ceny mieszkań są już tak wysokie, że na zakup mogą pozwolić sobie tylko osoby zarabiające ponadprzeciętnie. Nic w tym dziwnego - średnia cena metra kwadratowego w nowo wybudowanym lokalu przekracza tu 8 tys zł. Wysokość przeciętnych kredytów zbliża się tu do 400 tys. zł, a miesięczne raty przekraczają 2 tys. zł [...]. W miastach, gdzie ceny są nieco niższe, na mieszkania ciągle stać Polaków zarabiających średnią krajową (czyli około 2,6 tys. zł miesięcznie). Tak jest m.in. we Wrocławiu, w Gdyni i Katowicach. Ale i tam kredyty hipoteczne są gigantycznie wysokie: średnio grubo przekraczają 200 tys. zł."

"Niewielu stać na taką pożyczkę, dlatego banki coraz bardziej wydłużają maksymalny okres kredytowania. Są już nawet takie, które godzą się na 50 lat spłaty. Balansowanie na granicy zdolności kredytowej to jednak spacer po linie. W razie podwyżki stóp procentowych ze spłatą zadłużenia będą bowiem problemy." - pisze "Dziennik".

O tym, jakie przełożenie mają stopy procentowe na sytuację kredytobiorców, najlepiej świadczy przykład Stanów Zjednoczonych. Bank centralny USA rozpoczął w 2005 r. serię podwyżek stóp procentowych [...]. Zgodnie z danymi amerykańskiego Stowarzyszenia Banków Hipotecznych pod koniec ubiegłego roku prawie co ósmy dom kupiony w USA na kredyt banki starały się przejąć w odpowiedzi na nieterminową spłatę rat. Polsce może grozić podobny scenariusz [...]" - ostrzega "Dziennik".

W ciągu ostatniego roku ceny mieszkań w głównych miastach Polski wzrosły nawet o 100 proc. Rekordy biją ceny mieszkań w największych miastach Polski. Zaciągnięte przez Polaków kredyty starczają na kupno lokalu o mniejszym metrażu niż jeszcze pół roku wcześniej. Jak podała kilka dni temu "Gazeta Prawna", iIlość metrów kwadratowych możliwych do nabycia w czwartym kwartale 2006, przy wykorzystaniu kredytu hipotecznego, wyniosła średnio 46 mkw. Jest to o 20 proc. mniej niż rok wcześniej.

Więcej informacji w "Dzienniku".

Na podstawie: Radosław Omachel, Dziennik / www.dziennik.pl